Rakennusyhdistysten (building societies, Baugenossenschaften, Associations de construction) tehtävänä on auttaa vastaamaan väestön asuntotarpeisiin sijoittamalla pääomaa uusien rakennusten rakentamiseen tai vanhojen rakennusten parantamiseen. Tähän määritelmään sopivat sekä taloyhtiöt, jotka tyydyttävät omien jäsentensä asuntotarpeita kuluttamalla määrättyyn tarkoitukseen säästöjen muodostaman pääoman, että modernin tyyppiset osakeyhtiöt, jotka tavoittelevat puhtaasti spekulatiivisia tavoitteita ja täyttävät niiden asuntotarpeet, jotka maksavat paremmin näihin yrityspääomaan käytetyt rahat. Viime aikoihin asti oli vain ensimmäisen luokan rakennusyrityksiä. Heidän kotimaansa on Englanti .
Heidän prototyyppinsä ilmestyi 1700 - luvun lopulla. Birminghamissa , jossa tehtiin ensimmäinen kokemus maa-alueen hankkimisesta yhden yhdistyksen jäsenten maksuosuuksilla rakennusten rakentamista varten, josta tuli sen jäsenten omaisuutta. Tämä yhteiskunta itse osallistui rakennusten rakentamiseen. Merkittävän sysäyksen keskinäisen avun alkamiseen perustuvien S.-yhdistysten kehitykselle antoi skotlantilainen rakennusyhdistys, joka syntyi Kirkudritissa vuonna 1815. Se toimi prototyyppinä useille kumppanuuksille, jotka asettivat tavoitteekseen auttaa jokaista sen jäsenistä hankkii erityisen talon. Jono määrättiin arvalla. Aluksi tällaiseen kumppanuuteen kuului henkilöitä, jotka tavoittelivat yhtä tavoitetta - ostaa talo jatkuvilla säännöllisillä (yleensä kuukausittaisilla) maksuilla. Ajan mittaan jäsenyyteen muodostui kaksi ryhmää - tallettajat ja lainanottajat eli henkilöt, jotka haluavat sijoittaa pienet säästönsä kannattavasti lain sallimaa korkeammalla korolla.
Kaikki nämä yhteisöt koostuivat tarkasti määritellystä määrästä jäseniä, niillä oli vastavuoroisuus ja ne perustettiin tietyksi ajaksi. Nämä ovat niin sanottuja lopettavia yhteiskuntia. Act of Benefit Building Societies, 1836 , salli ensimmäistä kertaa kumppanuuksien perustamisen tarkoituksena auttaa jäseniä hankkimaan taloja, joiden pääoma koostuu heidän osuuksistaan (enintään 150 Englannin puntaa), joka muodostui säännöllisistä maksuista (ei yli 20 shillinkiä). Laajentaen keskinäisiä avustusseuroja koskevan lain vaikutuksen S.-yhdistyksiin, vuoden 1836 laissa säädettiin myös niille pakollinen rekisteröinti, joka liittyy erityisoikeuksien saamiseen, mutta niillä ei tunnustettu olevan oikeushenkilön oikeuksia. Jäsenten vastuu on rajoittamaton. Heillä ei myöskään ollut oikeutta lainata. Asianmukaisten matemaattisten taulukoiden puuttuminen, joiden avulla voitaisiin määrittää kulloinkin jäseniltä säännöllisin väliajoin saamien tulojen ja heille lainattujen rahojen suhde, tallettajille maksettava suhteettoman suuri korko, joka ei ollut perusteltua vuosittaisen takaisinmaksun vahvistetun koon vuoksi. jäsenen käytössä olevasta määrästä yhtiöiden koko liiketoimintasuunnitelman rakentaminen sen pääkaupungin jatkuviin kannattaviin tiloihin johti näiden yhdistysten asioiden epäjärjestykseen ja joissain tapauksissa jopa täydelliseen romahtamiseen. Rästien kasaantumisesta ja tappioiden merkittävyydestä johtuen osakkeet eivät voineet saavuttaa täyttä kokoaan tämän yhtiön odotettuun olemassaoloaikaan mennessä. Tämä teki tarpeelliseksi, että jäsenet osallistuivat osuuden muodostumiseen pidemmän aikaa ja joutuivat siten suurempiin aineellisiin uhrauksiin. Tällainen epänormaali asioiden järjestys johtui pääasiassa yhteiskunnan varojen puutteesta sen perustamisen jälkeisinä ensimmäisinä vuosina ja niiden suhteettomasta runsaudesta sen olemassaolon viimeisinä vuosina. Tämän puutteen poistaminen edellytti yhdistysten lupaa ottaa lainaa ei-jäseniltä. Heille tällainen oikeus tunnustettiin Lord Chancellorin päätöksellä vuonna 1869. Vuoden 1874 lain mukaan yhtiöt voivat tehdä lainoja laskemalla liikkeeseen osakkeita, jotka lunastettavissa vapaan rahan tilasta riippuen. Jäsenten rajoitettu vastuu käyttöön. Tässä laissa säädetään paitsi tilapäisten myös pysyvien S.-yhdistysten järjestämisestä.
Pysyviä taloyhtiöitä alkoi syntyä jo 1840-luvulla ja ne korvasivat vähitellen tilapäisiä. Ensinnäkin tilapäisyhdistysten pakollinen sulkeminen tietyn, lähipiirin asumistarpeiden tyydyttämisen jälkeen oli epänormaalia. Tarve maksaa kertaluonteisesti kaikki määräaikaismaksut henkilöltä, joka liittyi jäseneksi jonkin aikaa sen jälkeen, kun S. aloitti toimintansa, esti tehokkaasti uusien elementtien pääsyn yhteiskuntaan. Velvollisuus saada lainaa seuralta oli erittäin epäedullinen niille, jotka liittyivät yhdistykseen pelkästään säästöjensä kannattavan sijoittamisen vuoksi. Kaikki nämä puutteet tasoittivat tietä pysyvien S.-yhdistysten syntymiselle, jotka tunnustettiin vuoden 1874 lailla .
Tämä laki jätti kuitenkin laajat mahdollisuudet erilaisille väärinkäytöksille, joiden seurauksena monien yhteiskuntien romahdus, mikä johti uuden lain antamiseen vuonna 1894. Englannissa nykyisin olemassa olevat S.-seurat , toisin kuin niiden nimi, eivät itse rakentavat taloja jäsenilleen: heidän tavoitteenaan on vain kouluttaa jäsentensä määräajoin maksamalla pääomaa lainojen myöntämiseen yhteiskunnan jäsenille kiinteistövakuudella. Lainan saamisjärjestys kassasta määräytyy joko arvalla (Ballot Soc.) tai myymällä se julkisessa huutokaupassa (Sale Soc.). Pitkään vakiintunut bonusjärjestelmä antoi yhteiskunnalle mahdollisuuden saada lainoistaan laillista korkeampaa korkoa. Itse palkkion suuruus on joko tarkasti vahvistettu tai sen määrää kilpailijoiden kilpailu julkisessa huutokaupassa. Lainan määrä määräytyy osakkeiden lukumäärän mukaan: lainana maksettava määrä on juuri se määrä, joka korkoineen voidaan maksaa takaisin jäsenen määräaikaismaksuilla. Se muodostaa yleensä 3/4 tai jopa 7/8 osuutta ja mahdollistaa sen 12-14 litran jälkeen. ostaa asunnon. Lainoja saanut jäsen voi vaatia takaisin osuutensa kertyneellä korolla. Taloyhtiöiden käyttöpääoma muodostuu nyt jäsenmaksujen ja erikoislainojen lisäksi myös 1:n korkotalletuksista. 2000 fn asti.
Maksamalla niistä 4-5 prosenttia taloyhtiöt myöntävät oikeuden vaatia ilman ennakkoilmoitusta palauttamaan merkittäviäkin talletussummia. Joissakin yhteiskunnissa, sekä pysyvästi että tilapäisesti, avustukset muodostavat pääasiallisen käyttöpääoman. Väliaikaiset yhteiskunnat menettävät siten entisen yksinomaan keskinäisen luonteensa. Hallintonsa yksinkertaisuuden ja halvuuden ansiosta, pääasiassa työväenluokan keskuudessa, jatkuvat olemassaolonsa väliaikaiset yhteiskunnat, numeerisesta valta-asemastaan huolimatta, vetäytyvät nyt taka-alalle pysyvien, puhtaasti pankkiinstituutioiksi muodostuneiden yhteiskunnan edessä. Jäsenille pääsy ja sieltä poistuminen ovat milloin tahansa täysin ilmaisia. Nykyaikaiset englantilaiset pysyvät S.-seurat avaavat merkittävillä varoillaan rakennuslainan yhdestä kuuteen tuhatta fn. puntaa, joskus jopa 20 000. Nämä luvut osoittavat, että tähän kategoriaan kuuluvat rakennusyhtiöt palvelevat keskiluokan asumistarpeita, eivät työntekijöitä. Ensiksi mainittujen osallistuminen näihin yhteiskuntiin ilmenee vain siinä, että he jatkavat säästöjään täällä, josta he saavat melko korkean prosenttiosuuden. Pientallettajien varat mahdollistavat varsin merkittävän rakennuslainan avaamisen varakkaille henkilöille. Vielä merkittävämpi S.-yhteiskunnan kehitys ja leviäminen Pohjois-Amerikan Yhdysvalloissa, jossa ne tunnetaan nimellä "Building and Loan Associations". Yhteiskunnallisten yhteiskuntien tehtävät ovat Yhdysvalloissa laajemmat ja monipuolisemmat kuin Englannissa. He näyttelevät säästö-, laina-, S.- ja jopa vakuutuslaitoksia. Ryhmä henkilöitä, joista kenelläkään ei ole riittävästi varoja talon rakentamiseen, muodostaa osuuskunnan . Kaikki antavat saman panoksen. Ne lainataan yhdelle henkilölle talon rakentamiseen riittävän määrän (yleensä 200 dollaria) kertymisen jälkeen. Jono määräytyy julkisessa huutokaupassa tarjotun korkeimman palkkion perusteella. Kilpailun puuttuessa lainanottajat maksavat vain nimellissumman, josta he maksavat 6 prosenttia. Yhdessä lainan koron maksun kanssa lainanottajan on jatkettava maksujen suorittamista osuutensa muodostamiseksi. Hankittu omaisuus on kiinnitetty yhtiölle itselleen, jonka kiinnitysoikeus päättyy osakkeen ”erääntyessä”. Lainaajasta tulee tällöin täysi omistaja. Hän voi maksaa lainatun summan kerrallaan. Osallistujalla, jolta on riistetty mahdollisuus jatkaa maksuja, on oikeus saada takaisin maksetut rahat kertyneen koron kera. S.-yhtiön osakkeiden liikkeeseenlaskumenettelyn mukaisesti Yhdysvalloissa. Valtiot on jaettu 1) väliaikaisiin (päättyvä), 2) yhtiöihin, joissa on sarjajärjestelmä (sarja) ja 3) pysyviin (pysyviin). Väliaikaiset yhtiöt edustivat alkuperäistä S. societies -muotoa ja laskivat liikkeeseen vain yhden osakesarjan. Tässä järjestelmässä osakkeenomistajien on välttämättä oltava lainaajia; muutoin pääomat jäävät sijoittamattomiksi, sillä tämäntyyppiset yhtiöt tekevät kaikki liiketoimensa yksinomaan jäsentensä kanssa. Toisen luokan yhdistykset antavat nimensä siitä, että ne julkaisevat sarjoja tietyin väliajoin (vuosittain tai kahdesti vuodessa). Ne eivät ole yhtä pysyviä kuin tyypin 3 seurat, jotka vapauttavat heidät tarvittaessa. Kahden viimeisen tyypin välillä ei todellakaan ole merkittävää eroa. Yhteiskunnat, joissa on sarjajärjestelmä, ovat vallitsevia. Daytonoscal-järjestelmä eroaa niistä jonkin verran . Tämän tyyppiset yhdistykset, jotka ottavat jäseniä vastaan milloin tahansa maksamatta kuluneelta ajalta, myöntävät vuorotellen lainoja saatavien vastaanottoajankohdan mukaan.
Rakennusyhdistykset on jaettu Yhdysvalloissa 1) paikallisiin ja 2) kansallisiin. Ensimmäisen etuna on hyvä hallinta ja merkittävät säästöt välityskulujen jne. puuttumisen vuoksi; mutta National Building Societies helpottaa pääoman liikkumista paikoista, joissa sitä on runsaasti, paikkoihin, joissa sitä on niukasti. Nämä yhteiskunnat ovat myöhempää alkuperää; Vuoteen 1893 mennessä niitä oli 240 ja S.-seuroja oli yhteensä 5838. Selvityksen jättäneen 5819 seuran tietojen mukaan vuonna 1893 niillä oli 1 745 725 jäsentä (joista 307 828 naista). Keskimääräinen jäsenmäärä yhdistystä kohden on 301 (kansallisille yhdistyksille erikseen - 1637 ). Lainaajia on yhteensä 455 411 (26,25 %). Yksittäisten jäsenten keskimääräinen määrä on 7,5 ja keskiarvo 257,25 dollaria (kansalaisille 86,73 dollaria). Keskimääräinen lainakoko on $ 1120. Näiden yhdistysten jäsenet ostivat 314 755 taloa (mukaan lukien 290 803 paikallisyhdistyksen jäsentä). Vain 8 709 ostajaa osoittautui maksamatta velkoja ja yhtiöt kärsivät tappioita 449 599 dollaria. Esitetyt tiedot ovat erityisen tärkeitä, kun otetaan huomioon, että näiden yhdistysten jäsenet ovat suurelta osin ihmisiä työväenluokan (käsityöläiset, työläiset jne.). Kansallisissa yhteiskunnissa niitä on 54 %, paikallisissa yhteisöissä 70 %. - Euroopan mantereella S. yhteensä. sai merkittävää kehitystä Tanskassa . Ne syntyivät täällä ensimmäistä kertaa 60-luvulla ja ovat nyt olemassa useissa kaupungeissa. Heistä ensimmäisellä sijalla on Kööpenhaminan työväenrakennusliitto, joka rakensi 1087 taloa vuoteen 1898 asti hintaan 8 322 517 kruunua . Säännöllisillä maksuilla 20 vuoden ajan näistä taloista tulee täysi omaisuus. Jäsen, joka ei ole saanut oikeutta asuntoon arvalla 10 vuoden kuluessa, voi vaatia osuutensa takaisin. Vuonna 1897 Kööpenhaminaan perustettiin toinen työläisten rakennusliitto rakennusten rakentamista varten vuokratiloilla. Kiitos hedelmällisen toiminnan tanskalaisen S. total. 200 000 ihmistä (yli 4 % väestöstä) pystyivät tyydyttämään asuntotarpeensa, mukaan lukien 13 % köyhistä. Tanskassa näiden yhdistysten jäsenet rekrytoidaan pääasiassa tehdastyöläisten, käsityöläisten ja pikkutyöntekijöiden joukosta. - S.-seurat kehittyvät hitaasti Saksassa , vaikka jo 1860 -luvulla akuutista asuntotarpeesta keskusteltiin useissa kongresseissa ja viesti viittasi useaan otteeseen tarpeeseen kannustaa oma-apuyhdistysten järjestäytymistä. Kuitenkin ennen vuotta 1870 lämpötila nousi vain 3 °C. yhteiskuntaan. Vuonna 1871 niitä oli 17, vuosina 1875 - 52. Toisin kuin englantilaisissa yhteiskunnissa, saksalaiset harjoittivat ensimmäisestä olemassaolostaan lähtien suoraan asuntorakentamista tai ostivat valmiita rakennuksia. Tästä johtui kertaluonteisen pääomasijoituksen tarve, joka harvoin etsi tiloja tälle toimialalle.
Tämä seikka inspiroi Schulze-Delitzschiä ajatukseen tarpeesta muodostaa kaksi erillistä yhteiskuntaa, joista toinen rakennettaisiin kapitalistiselle pohjalle ja toinen henkilökohtaiselle pohjalle. Ensimmäinen oli huolehtia rakennusten hankinnasta tai rakentamisesta, toinen kannustaa jäseniä keräämään talon hankintaan tarvittavaa summaa säästämällä. Merkittävä sysäys S.-yhdistysten kehitykselle ja yhdistysten muodostamiselle antoi vuoden 1889 lailla, joka sallii rajoitetusti vastuullisten keskinäisten avustusseurojen olemassaolon ; mutta edes hän ei poistanut yhteiskuntien pääoman saamisen vaikeuksia. Valtio tunnusti siksi velvollisuutensa auttaa S.-yhteiskuntaa. Vuonna 1895 Preussissa hyväksyttiin laki 5 miljoonan markan vapauttamisesta valtiovarainministeriöstä valtion omistamien tehtaiden ja tehtaiden työntekijöiden asuntojen parantamiseksi. Vuoden 1898 laki määräsi samalle aiheelle vielä 5 miljoonaa markkaa. S.-seuran lukumäärä Saksassa oli 36 vuonna 1880 ja 33 vuonna 1885 . 1890 - 50, 1893 - 101, 1897 - 192, joista vain 31 julkaisi raportin, 8433 jäsenellä. He rakensivat 82 taloa, joista 35 ja 333 vuokra-asuntoa. Nämä talot maksoivat 1875713 maaliskuuta. Jäsenosuudet olivat 1455998 maaliskuuta. Nämä yhdistykset luopuivat jonkun muun pääomasta maaliskuussa 7707767. ja vararahasto 235.610 markkaa. Saavutettujen tulosten vaatimattomuudesta huolimatta S.-seurat Saksassa ovat paras keino tyydyttää työssäkäyvän väestön asuntotarpeet. Muissa Euroopan valtioissa S.-yhteiskunnat eivät ole saaneet merkittävää kehitystä. Ranskassa työntekijät itse osoittivat vain vähän aloitteellisuutta tässä asiassa. Niin kutsuttu Immobili ère d'Orlé ans (se rakensi yli 200 taloa, arvo yli 2 miljoonaa frangia) ja Union fonci è re Reimsissä (rakennettu noin 50 taloa). Kapitalistiseen periaatteeseen perustuvat S.-yhteiskunnat ovat yleistyneet Ranskassa. Vuonna 1898 Ranskassa oli vain 25 °C. yhdistyksiä ja 11 kumppanuutta. Vuoden 1894 halpoja asuntoja koskeva laki perusti paikalliset komiteat, joiden pitäisi edistää halpojen asuntojen järjestämistä. Heidän toimintaansa yhdistää kauppaministeriön alainen ”korkein halpojen asuntojen neuvosto” (Conseil sup érieur des habitations à bon marché). Huolimatta useista tämän lain S.-yhtiöille tarjoamista eduista, sillä on toistaiseksi ollut vain vähän vaikutusta työntekijöiden itsensä elinolojen parantamiseen. Eräitä parhaista tuloksista ovat saavuttaneet Italian Building Societies . Täällä toimii rakentamisen ja tuotannon yhdistyksiä, työryhmiä, pääasiassa muurareita, jotka rakentavat itse taloja omiin tarpeisiinsa ja myytäväksi muille työntekijöille. Milanon ja Genovan kumppanuudet ovat erityisen kuuluisia. Maatalousministeriön mukaan Italiassa oli 87 yhdistystä vuonna 1893. Itävallassa , jossa 1960-luvulla syntyneet taloyhtiöt käyttivät huomattavaa pääomaa talonrakentamiseen, vuoden 1873 talouskriisi johti siihen, että merkittävä määrä taloyhtiöitä romahti. niitä. Tällä hetkellä ne laskevat 19 °C. yrityksiä, joista vain yhdellä on rajoittamaton vastuu. Kaikki asukkaat hankkivat asumansa rakennuksen yhteisomistusoikeuteen, joka voidaan taata jokaiselle asuntolainakirjan merkinnällä.
Venäjällä rakennusyhdistykset eivät ole kehittyneet juuri lainkaan . Pääoma tuo edelleen liian suurta voittoa ja se voidaan sijoittaa kannattavasti erilaisiin teollisuusyrityksiin, minkä seurauksena sitä ei käytetä työväenluokkien talojen rakentamiseen. Jälkimmäisistä ajatus siitä, että oma-apuyhteiskunnassa on mahdollista tyydyttää asuntotarpeet pakollisilla säästämisillä, on liian heikko herättämään aktiivista aloitetta tähän suuntaan. Kapitalistit yrittivät kuitenkin yksittäisiä yrityksiä käyttää pääomaa S.-liiketoimintaan (esimerkiksi Kiovan talonrakennusseura). Kaikki, mitä on tehty työväenluokkien elinolojen parantamiseksi, johtuu joko tiettyjen valmistajien aloitteesta, jotka ovat järjestäneet tiloja työntekijöilleen, tai on luonteeltaan hyväntekeväisyyttä. Samaan aikaan asuntojen tarve monissa kaupungeissa on jo saanut akuutin kroonisen katastrofin luonteen. Toisaalta on tuskin epäilystäkään, etteikö työntekijällä, jossa säästämisen kautta kehittyy kykyä varmistaa oikea asumistarpeiden tyydyttäminen ja jopa oman asunnon hankinta, on suuri arvo ihmisenä, jäsenenä. yhteiskunnasta, perheestä ja valtiosta. Sosialististen yhteiskuntien ei voida odottaa onnistuvan tekemään kaikista työläisistä talojen omistajia, mutta joka tapauksessa ne auttavat parantamaan ainakin sen osan työläisistä elinoloja, jotka aktiivisesti pyrkivät parantamaan tilannettaan omin voimin ja keinoin. . Tästä näkökulmasta ei suinkaan ole hyödyttömiä edes ne asuntoyhtiöt, jotka eivät nojaa keskinäisen avun periaatteeseen, vaan ovat luottolaitosten luonteisia.