Kaupunkisuunnittelu kaavoitus on kuntien alueiden jakamista aluevyöhykkeiden määrittämiseksi ja kaupunkisuunnittelumääräysten vahvistamiseksi ; kaupunkisuunnittelutoiminnan tyyppi [1] .
Kaupunkikaavoitus on olemassa kiinteistömarkkinoiden olosuhteissa , jolloin kiinteistöjen omistajat voivat vaihtua. Tällöin on olemassa objektiivinen tarve asettaa kiinteistön käyttö- ja muutosoikeudet sellaisiksi, että ne pysyvät voimassa omistajan vaihtuessa. Tämä on perusperiaate, joka on yhteinen kaikille kansallisille kaavoitusjärjestelmille. [2]
Kaupunkiskaavoituksen tulos ja asiakirja ovat maankäytön ja kehittämisen säännöt .
Yksi ensimmäisistä merkittävistä kaavoitusasiantuntijoista Massachusettsissa , Philip Nichols (The Massachusetts Law of Zoning and Planning, 1943), tarjosi seuraavan kuvauksen nykyaikaisen kaavoituksen perusperiaatteista: "Kaavoitus on valtuutetun elimen jakaa kaupungin piiriin. ; jokaisella sellaisella alueella on kielto käyttää maata tiettyihin tarkoituksiin, jotka ovat sinänsä turvallisia, mutta ovat haitallisia yleisen hyvinvoinnin kannalta häiritsemällä maan käyttöä niihin tarkoituksiin, joihin se parhaiten sopii. Kaavoitus sisältää yleensä myös tonttien kokoa, rakennusten korkeutta ja kokoa sekä maan tiheyttä koskevia rajoituksia, jotka voivat vaihdella alueittain maan käyttötarkoituksen mukaan. Kaavoituksilla muodostettujen alueiden käyttötarkoitus on yleensä asuin-, liike-, kauppa-, teollisuus-. On yleistä, että alueiden käyttö luokitellaan rajoitusten ankaruuden perusteella puhtaasti asuinalueesta vapaan käytön alueeseen. Kaavoitus ei yleensä ole taannehtivaa, ja rajoitukset koskevat yleensä rakennuksia, joita rakennetaan tai kunnostetaan, tai kiinteistöjen käyttöä, joka alkaa kaavoituksen käyttöönoton jälkeen. Vyöhykejako on siis omaisuuden käytön rajoitus, ei vaatimus rakennusten haltuunottamisesta tai purkamisesta, ja se on perusteltua valtion poliisin vallankäyttönä, ei valtion oikeutena merkittävään alueeseen. Ainoa korvaus, jonka kiinteistön omistaja saa, kun sen käyttöä rajoitetaan, on se etu, jonka tämä kiinteistö saa vastaavien rajoitusten asettamisesta muuhun alueen omaisuuteen. [3]
Venäjän federaation maakoodissa käytetään alueiden kaavoituskäsitettä . Maan oikeudellinen järjestely määräytyy niiden kuulumisen tiettyyn maaluokkaan ja alueiden kaavoituksen mukaisesti sallitun käytön perusteella. Asutusmaan luokassa alueiden kaavoitus tarkoittaa maa-alueiden osoittamista aluevyöhykkeille kaupunkisuunnittelumääräysten mukaisesti [4] .
Käsitteet "kaupunkisuunnitteluvyöhyke" ja "alueiden kaavoitus" aiemmin Venäjän federaation kaupunkisuunnittelusäännöstössä, päivätty 7.5.1998 nro 73-FZ, vastasivat käsitteitä:
oikeudellinen kaavoitus - paikallishallinnon toiminta maankäyttöä koskevien sääntöjen kehittämisessä ja täytäntöönpanossa sekä kaupunki- ja maaseutualueiden, muiden kuntien alueiden kehittämisessä;
kaavoitus - alueen jakaminen vyöhykkeisiin alueiden ja asutusalueiden kehittämisen kaupunkisuunnittelussa, jossa määritellään perustettujen vyöhykkeiden kaupunkikäyttötyypit ja niiden käytön rajoitukset.
Uskotaan, että nykyaikaisen kaavoituskonseptin loi Ranskassa Napoleon , kun hän antoi vuonna 1810 asetuksen suojellakseen tiettyjä kaupunkialueita haitalliselta käytöltä. Samanlaisia lakeja annettiin silloin Preussissa ja Saksan valtakunnassa .
Maan käytön kaavoitus tuli yleiseksi käytännöksi Euroopan kaupungeissa 1800-luvun lopulla. Englannissa vuonna 1909 hyväksytty kaupunkisuunnittelulaki esitteli yleisen kaupunkisuunnitelman käsitteen. [3]
Länsi-Euroopan kaavoitusjärjestelmän ominaisuudet ovat:
Maanomistaja sai 1900-luvun alkuun saakka vapaasti määrätä tontistaan ilman viranomaisten puuttumista, ainoa rajoitus oli laillinen haitan teoria, joka kielsi maan kohtuuttoman käytön, joka voisi vahingoittaa kansanterveyttä ja turvallisuutta. Tämä ei kuitenkaan riittänyt, ja 1800-luvun hallitsemattoman rakentamisen seurauksena kaupunkialueilla syntyi epäterveellistä väestön tungosta. [5]
Massachusettsin osavaltiossa hyväksyttiin vuonna 1822 Bostonin kaupungin rakennuslaki , joka asetti rajoituksia tulevien rakennusten korkeudelle: korkeintaan 125 jalkaa ja enintään 2,5 leveyttä kadun leveydestä. rakennus sijaitsee. Vuonna 1904 osavaltion hallitus jakoi Bostonin kahteen kaupunginosaan: toinen ensisijaisesti asuinkäyttöön, jossa rakennusten korkeus oli rajoitettu 80 jalkaan, ja toinen ensisijaisesti liiketarkoituksiin, joissa rakennuskorkeudet rajoitettiin 125 jalkaan. Tämä laki riitautettiin perustuslain vastaiseksi yksityisomaisuuden osalta, mutta sen perustuslainmukaisuus vahvistettiin Massachusettsin korkeimman oikeuden ( 1907, Welch v. Swayze (193 Mass. 364)) ja Yhdysvaltain korkeimman oikeuden ( 1909 ) (214 US 91) päätöksillä. ). Oikeuden päätökset tässä asiassa johtivat siihen, että New Yorkin osavaltiossa hyväksyttiin vuonna 1914 laki, jolla vahvistettiin ensimmäinen täydellinen kaavoitussäännöt Yhdysvalloissa. [3] Syynä tähän oli Equitble Buildingin ( 120 Broadway ) pystyttäminen, mikä riisti auringonvalolta merkittävän alueen pohjoispuolella. [5]
1920 -luvulla Yhdysvaltain kauppaministeriö julkaisi mallivyöhykemääräykset. Ne toimivat mallina, jota useimmat osavaltioiden lainsäätäjät seurasivat, antaen paikallishallinnolle valtuudet antaa kaavoitusasetuksia. [5]
Yhdysvaltain korkein oikeus käsitteli jälleen kysymystä siitä, rikkooko kaavoitus Yhdysvaltain perustuslakia asiassa Euclid v. Ambler Realty Campaign (272 US 365 (1926)). Yhdysvaltain korkein oikeus on päättänyt, että osavaltioiden "poliisivaltuuksiin" perustuvat yleiset kaavoitusohjeet kuuluvat osavaltioiden lainsäätäjien toimivaltaan. Tämän seurauksena vuoteen 1931 mennessä kaikki osavaltiot olivat hyväksyneet lait, jotka sallivat kuntien kaavoituksen. [3]
Yhdysvaltojen kaavoitusjärjestelmän ominaisuudet ovat: