Mortgage (englanniksi kiinnitys ) - rekisteröity asiakirjavakuus , joka todistaa sen omistajan (yleensä pankin) oikeuden täyttää rahallinen velvoite (luotto, asuntolaina ) ja oikeuden panttaa tällä lainalla rasitettua omaisuutta. [yksi]
Taloudellisesti katsottuna kiinnitys sen omistajalle (yleensä lainan myöntäneelle pankille tai kolmannelle osapuolelle, jolle kyseinen pankki myi asuntolainan) on pohjimmiltaan eräänlainen ei-standardi joukkovelkakirjalaina, jonka kuponkimaksut ovat lainanottajan maksuja asuntolainasta. Ja kiinnitys vahvistaa tässä tapauksessa sen laillisen omistajan oikeudet antamatta muita todisteita tämän velvoitteen olemassaolosta . Koska jokainen asuntolaina eroaa yleensä yksilöllisiltä ominaisuuksiltaan (lainan korko, takaisinmaksuaika, lainan määrä, kiinteistövakuustyyppi, vakuutus ja muut riskit), on siitä hyötyä asuntolainaa myöntäneelle pankille, joka toimii siten paketin (poolin) kanssa. vakuudellaan liikkeeseen lasketut asuntolainat ovat vakioituja kiinnelainoja pörssiarvopaperimarkkinoilla liikkeeseen laskettavaksi tai kolmansille osapuolille vastaaviin tarkoituksiin myytäväksi. Samaan aikaan asuntolainan lainaajan näkökulmasta mikään ei muutu. Hän jatkaa lainan takaisinmaksua lainan myöntäneen ja kiinnityksen myöntäneen pankin kautta, ja asuntolainan ostaneelle kolmannelle osapuolelle tämä pankki toimii asuntolainaan liittyvien maksujen ja juridisten riskien takaajana. Tämä on asuntolainojen arvopaperien vaihdon ydin.
Lainanottaja, joka maksaa asuntolainaa takaisin, "lunastaa asuntolainan" ja lainan täyden takaisinmaksun jälkeen saa sen käsiinsä (rekisteröitynä asiakirjavakuutena), jossa on huomautus lainan täysimääräisestä takaisinmaksusta. Tämä on laillinen asiakirja.
Kiinnitys on maailmanlaajuinen käytäntö kiinnitysoikeudellisissa suhteissa ja tällaisten velvoitteiden täyttämisen varmistamisessa . Tällä hetkellä Venäjän federaatiossa on pieni määrä säädöksiä, jotka säätelevät tätä oikeudellista ilmiötä. Asuntolainaa koskevat perusnormit sisältyvät Venäjän federaation liittovaltion lain "Kiinnitteistä (kiinteistöpanttaus)" III lukuun.
Myös Venäjän federaatiossa on tapauksia, joissa pankit myöntävät dokumentoimattomia (laillisesti merkittäviä) digitaalisia asuntolainoja käyttämällä blockchain-tekniikkaa.
Asuntolainasopimus ( asuntolaina) voidaan tehdä kiinnityksenä, joka on laillisen omistajan oikeudet todistava rekisteröity vakuus .
Asuntolainan käytännön merkitys on siinä, että sen avulla voit yksinkertaistaa ja nopeuttaa merkittävästi kiinteistöjen kiertoa . Kiinnitysvelalliset ovat kiinnityksen vakuutena olevan velvoitteen velallinen ja pantinantaja.
Asuntolaina on yleistynyt asuntoluottopankkien keskuudessa , koska sitä on helppo käsitellä, varsinkin oikeuksia siirrettäessä. Käytännössä se näyttää tältä: asuntolainaa harjoittava pankki asettaa lainan myöntämisen edellytykseksi kiinnityksen. Omistuksen ja kiinnityksen valtion rekisteröinnin jälkeen pankista tulee kiinnityksen laillinen omistaja, kun taas sen oikeudet todistetaan kiinnityksellä. Tietyn ajan kuluttua pankki kerää niin sanotun "poolin" asuntolainoja ja myy ne. Tämä antaa pankille mahdollisuuden houkutella lisävaroja myöhempään lainojen myöntämiseen. Samalla asuntolainaaja vaihtuu.
Panttikirjan laatii pantinhaltija, ja jos hän on kolmas osapuoli, myös kiinnityksellä vakuutetun velvoitteen velallinen. Asuntolainakirjan antaa alkuperäiselle kiinnityksen haltijalle elin, joka suorittaa oikeuksien valtion rekisteröinnin kiinnityksen valtion rekisteröinnin jälkeen.
Useimmissa tapauksissa asuntolaina on pankin laatima, ja sen on jo allekirjoittanut velallinen - henkilö, jolle laina myönnetään, kun lainarahat vastaanotetaan pankista. Siksi on erityisen tärkeää tarkistaa, että kaikki asuntolainassa mainitut ehdot ovat lainasopimuksen mukaisia . Kuten käytäntö osoittaa, pieni kirjoitusvirhe yhdessä kiinnityksen olennaisista ehdoista voi johtaa hankitun omaisuuden omistusoikeuden valtion rekisteröinnin keskeyttämiseen.
Kiinnityksen omistajalla on oikeus saada suoritus kiinnityksellä taatun rahamääräisen velvoitteen perusteella, toimittamatta muuta näyttöä tämän velvoitteen olemassaolosta, pantti kiinnityksellä kuormitettuun omaisuuteen.
Koska panttikirja on arvopaperi, johon sovelletaan Venäjän federaation siviililain 7 luvussa vahvistettuja arvopapereita koskevia yleisiä sääntöjä, se voi olla myös itsenäinen siviilioikeudellisten suhteiden kohde, pantin tai muiden liiketoimien kohde . Rekisteröitynä vakuutena kiinnitys todistaa sen henkilön oikeudet, jonka nimi on siinä nimetty.
Koska asuntolaina on arvopaperi, muodolliset merkit sen sellaiseksi tunnustamisesta ovat erityisen tärkeitä. Joten jos asiakirja ei sisällä sanaa "kiinnitys" tai yhtä laissa olevista asuntolainan pakollisista ehdoista, tällaista asiakirjaa ei voida tunnustaa kiinnitykseksi.
Liittovaltion laissa "Kiinnitys (kiinteistön pantti)" on luettelo yksityiskohdista, jotka vaaditaan kiinnityksen tekemiseen.
Lupauksen tulee sisältää:
Yllä olevien tietojen lisäksi asuntolainaan voidaan kiinnittää lisätietoja, ja jos asuntolainassa ei ole tilaa, voit kirjoittaa tiedot lisälomakkeelle.
Liittovaltion kiinnityslain mukaan kiinnityksellä on tarkoitus todistaa oikeudet saada kiinnitysvelvoitteen täyttäminen, ja se todistaa myös panttioikeuden kiinnityksellä kuormitettuun omaisuuteen (eli se osoittaa, että omaisuus on pantattu ).
Panttikirjaa ei anneta seuraaville kiinnityskohteille: yritys, samoin kuin oikeus vuokrata yritys - samoin kuin jos kiinnityksen vakuutena on rahavelka, jonka velan määrää ei määrätä sopimuksen tekohetkellä ja joka ei sisällä ehtoja, jotka mahdollistaisivat tämän määrän määrittämisen sopivana ajankohtana. Asuntolaina voidaan laskea liikkeeseen milloin tahansa ennen kiinnitysvelvoitteen täyttämistä.
Erityisesti on huomioitava, että jos panttikirja lasketaan liikkeeseen oikeuksien rekisteröinnin jälkeen, pantinantajan ja kiinnityksenhaltijan yhteinen hakemus toimitetaan tälle toimielimelle, ja elin laskee liikkeeseen panttikirjan yhden päivän kuluessa.
Kiinnityksen omistajalla on oikeus vaatia oikeutensa rekisteröintiä Kiinteistöjen yhtenäiseen valtion kiinteistörekisteriin (katso: Liite nro 4 Yhtenäisen valtion kiinteistöoikeuksia ja sen kanssa tapahtuvia liiketoimia koskevan rekisterin pitosäännöt ). Ilmoittautuminen tapahtuu yhden päivän kuluessa hakemuksen jättämisestä.
Asuntolaina voidaan tallettaa säilytysyhteisöön , ts. arvopaperimarkkinoiden ammattimainen toimija . Lisenssi myönnetään säilytysyhteisölle arvopaperimarkkinoita koskevan liittovaltion lain perusteella. Talletusyhteisön kirjanpito on virallistettu talletussopimuksella, ja jos sopimuksessa niin määrätään, säilytysyhteisö voi siirtää panttikirjan toiselle säilytysyhteisölle.
Jos panttikirjasta tehdään talletusrekisteri, siihen on tehtävä muistiinpano (väliaikaisesta tai pakollisesta) talletusrekisteristä, joka sisältää sen säilytysyhteisön nimen ja sijainnin, jossa tällainen talletus tehdään. Säilytyskirjanpitoa koskevan huomautuksen voi tarvittaessa tehdä panttilainan alullepanija sitä laadittaessa tai panttikirjan omistaja sen jälkeen, kun oikeuksien valtion rekisteröintiä suorittava elin on antanut sen liikkeeseen. Panttikirjakirjan rekisteröinnin jälkeen panttikirjan omistaja voi milloin tahansa säilytysyhteisön kanssa tehdyn sopimuksen perusteella siirtää panttikirjan säilytysyhteisölle sen talletusrekisteriä varten. Säilytysyhteisöä vaihtaessaan panttilainan haltijan on tehtävä siihen muistiinpano uudesta säilytysyhteisöstä, jossa on ilmoitettava sen nimi ja sijainti.
Väliaikainen säilytysyhteisö tarkoittaa, että panttilainan haltija voi milloin tahansa vaatia sen takaisin. Jos panttikirjasta tehdään pakollinen säilytyskirjanpito, säilytysyhteisö voi antaa sen panttilainan omistajalle vain siirtääkseen sen toiseen säilytyspaikkaan, toimittamaan sen tuomioistuimille, lainvalvontaviranomaisille, ulosottomiehille, joilla on vireillä olevia asioita. kiinteistökohteille ja (tai) niiden oikeudenhaltijoille sekä siirtää se elimelle, joka suorittaa oikeuksien valtion rekisteröinnin.
Omistajan oikeudet säilytyskirjanpitoon siirrettyyn panttikirjaan vahvistetaan talletustilille tehdyllä merkinnällä säilytysyhteisön kirjanpitojärjestelmään.
Oikeuksien luovutus on mahdollista myös asuntolainasopimuksessa. Ensinnäkin asuntolainaan tehdään muistiinpano uudesta omistajasta (lainanantajasta). Asuntolainassa on lista tiedoista, jotka tulee olla siirron yhteydessä, esimerkiksi panttikirjan uuden omistajan nimi ja kaikkien aikaisempien omistajien allekirjoitukset on ilmoitettava. Hieman erilainen menettely on säädetty "jos panttikirjasta tehdään talletusrekisteri , oikeuksien siirto tapahtuu tekemällä asianmukainen merkintä depotilille. Oikeudet panttikirjaan siirtyvät hankkijalle siitä hetkestä lähtien, kun ostajan depotilille on tehty hyvityskirjaus, joka on riittävä todiste siitä, että hankkijalla on oikeudet Samaan aikaan kiinnitykseen ei tehdä merkkiä sen uudelle omistajalle" ( lain 48 §:n 1 momentti). liittovaltion laki ). Tässä liittovaltion laissa todetaan myös, että on mahdotonta kieltää oikeuksien siirtoa toiselle henkilölle tekemällä merkintä kiinnityksestä.
On huomattava, että osapuolten sopimuksen lisäksi luovutus (oikeuksien luovutus) voi syntyä, jos kolmas osapuoli on täyttänyt pantinantajan velvollisuudet, jolloin kolmannella on oikeus vaatia panttikirjaa siirretään itselleen.
Myös itse asuntolaina voi olla panttauksen kohteena, joten kiinnityssopimuksia on kahdenlaisia:
On korostettava, että vaikka liittovaltion laissa mainitaan kiinnitysoikeuksien siirto (eli kiinnitysvaatimus siirtyy) ja oikeuksien siirto kiinnitykseen (eli omistusoikeuden siirto). kiinnitys), oikeuksien siirto kiinnitykseen tarkoittaa myös saamisoikeuden siirtoa, jolloin sopimusta käyttämällä voit kiertää pykälän 4 momentissa asetetun rajoituksen. 48 FZ.
Yllä olevat sopimukset (oikeuksien siirron kanssa tai ilman) eroavat perintäjärjestyksestä, joten pykälän 2, 3 momentissa. 49 FZ: "2. Kun panttikirja on pantattu siirtämättä sitä kiinnityksen haltijalle, kiinnelainan ulosmittausmenettelyä säännellään Venäjän federaation siviililain 349 § :ssä. Venäjän federaation siviililaki; 2) kiinnitysoikeuksien siirto tämän liittovaltion lain 48 §:ssä säädetyllä tavalla, ehdoin ja seurauksin; 3) pantinhaltijan toimeenpaneminen kiinnityksestä erityinen panttimerkintä, joka antaa kiinnityksen pantinhaltijalle oikeuden tietyn ajan kuluttua myydä kiinnitys, jotta tuotosta pidätetään pantilla taatun velvoitteen määrä.
Kiinnitysvakuuttaja voi tehdä panttikirjaan erityisen pantinsiirtomerkinnän, joka antaa pantinhaltijalle oikeuden myydä panttikirja tietyn ajan kuluttua pidättääkseen tuotosta panttillaan olevan velvoitteen määrän.