Kerrostalo on rakennus, jossa on asuintiloja ( huoneistoja ), muita tiloja, yhteisiä tiloja, yhteistä talokiinteistöä.
Asuintalot ( insulas ) ilmestyivät ensimmäisen kerran muinaisessa Roomassa .
Euroopassa kerrostalojen rakentaminen heräsi henkiin 1600-luvun puolivälissä. Asuntojen vuokrakustannukset riippuivat kerroksesta, jossa ne sijaitsivat: mitä korkeampi, sitä halvempi [1] .
Kapitalististen suhteiden vahvistaminen 1800-luvun alusta vauhditti vuokra- asuntoineen vuokratalojen rakentamista .
Työläisten vuokratalojen lisäksi 1800-luvun jälkipuoliskolla moniin Euroopan kaupunkeihin alkoi ilmestyä taloja, joissa oli vuokra-asuntoja keskiluokalle ja yläluokalle. Vuoteen 1880 mennessä hissin kaltaisten teknisten innovaatioiden myötä tämäntyyppisten asuntojen suosio on kasvanut merkittävästi [1] .
Kerrostaloissa voi olla monenlaisia kerroksia. Rakennuksen korkeuden ja pituuden suhteesta riippuen kerrostalot jaetaan laajennettuihin ja kärkitaloihin. Piste- tai tornitaloilla on enemmän korkeutta kuin pituutta. Heillä on yleensä vain yksi sisäänkäynti .
Riippuen siitä, kuinka ihmiset pääsevät asuntoihin, talot jaetaan useisiin tyyppeihin.
Osatalot - talo koostuu useista osista ja vastaavasti sisäänkäynneistä. Jokaisessa osassa on omat portaat , mahdollisesti hissillä . Jokaisessa kerroksessa on tasanne , josta he tulevat huoneistoihin. Venäjällä ja Neuvostoliiton jälkeisessä tilassa osatalot ovat vallitseva kerrostalotyyppi. Poikkileikkausperiaatteen mukaan rakennettiin Hruštšovit , suurin osastalineista .
Galleriatalot - talon ympärillä tai sen toisella puolella on galleria, josta he tulevat huoneistoihin. Yksi portaikko on järjestetty, äärimmäisissä tapauksissa kaksi - päihin. Tällaisia taloja löytyy yleensä alueilla, joilla on melko lämmin ilmasto.
Käytävätalo - asunnot menevät sisäkäytävään. Portaikkoja on yleensä useita, ne kaikki johtavat yhteen yhteiseen käytävään. Venäjällä ja Neuvostoliiton jälkeisessä tilassa tyypillisiä käytävätalojen edustajia ovat talot, joissa on suuri määrä pieniä asuntoja: pieniä perheitä ja asuntoloita .
Kerrostalo on kahden tai useamman asunnon kokoelma, joista on erilliset uloskäynnit joko asuinrakennuksen viereiselle tontille tai tällaisen rakennuksen yhteisiin tiloihin. Kerrostalo sisältää elementtejä tällaisen talon tilojen omistajien yhteisestä omaisuudesta asuntolainsäädännön mukaisesti. [2]
"Asunto" (Venäjän federaation asuntolain määritelmässä, osan 3, artikla 16): "Asunto on rakenteellisesti erillinen huone kerrostalossa, josta pääsee suoraan tällaisen talon yhteisiin tiloihin ja joka koostuu yhdestä tai useampia huoneita sekä aputilakäyttöä, joka on tarkoitettu täyttämään kansalaisten kodin ja muut asumiseen liittyvät tarpeet tällaisessa erillisessä huoneessa.
Kerrostalo koostuu:
Täydellinen luettelo kerrostalon yhteisistä omaisuudesta on yksilöllinen jokaiselle rakennustyypille. Esimerkiksi joissakin taloissa on hissi, toisissa ei, yksi talo on varustettu savunpoistojärjestelmällä ja sammutusautomaatiikalla, ja toinen ei johdu pienistä rakennuksista jne. Jopa 9-kerroksiset talot voidaan kaasuttaa , korkeammat talot eivät voi. Luettelo kerrostalon yhteisestä omaisuudesta sen yleisimmässä muodossa on esitetty Venäjän federaation asuntolain 36 artiklassa, ja yksityiskohtaisempi luettelo omaisuudesta, jonka on oltava kerrostalossa, on esitetty hallituksen asetuksessa. Venäjän federaatio, 13. elokuuta 2006 nro 491. Venäjän federaation asuntolain ja Venäjän federaation hallituksen asetusten lisäksi asukkaat itse määrittävät yhteisen omaisuuden koostumuksen erityisesti taloa varten , kunnat ja valtion viranomaiset.
Kerrostalo kiinteistönä on henkilöiden [3] – tällaisen talon tilojen omistajien – yhteinen omaisuus. Osaomistusta tulisi tarkastella sillä perusteella, että heidän osuutensa voidaan määrätä lain perusteella [4] .
Toisin sanoen kerrostalon yhteisen omaisuuden omistusosuus on verrannollinen kunkin yksittäisen omistajan tilojen pinta-alaan [5] .
Esimerkiksi kerrostalon kaikkien asuntojen pinta-ala on 4800 m² ja liiketilojen (myymälät, toimistot jne.) - 200 m². Yhteensä: 5000 m². Asunnon, jonka pinta-ala on 100 m² tai 2 % talon kaikista pinta-aloista, omistaja omistaa 2 % kerrostaloksi rekisteröidystä tontista, kaikki viemäri- ja vesiputket, seinät, palkit, perustukset ja kaikki muu, mikä ei kuulu kenellekään muulle rakennuksen omistukseen.
On huomattava, että yhteisomistusoikeuden osuudesta huolimatta tilan (asunnon tai liiketilan) omistaja ei voi jakaa osuuttaan luontoissuorituksina [6] . Tämä tarkoittaa sitä, että asunnonomistajan olisi lainvastaista sanoa, ja vielä varsinkin ryhtyä toimenpiteisiin, takavarikoida osa tasanteesta tai hissistä tai ilman kerrostalon tilojen yhtiökokouksen vastaavaa päätöstä käyttää ullakko, katto, kellari tai muut yhteiseen omaisuuteen liittyvät tilat tarkoituksiinsa - ruokakomero, työpaja tai jotain muuta.
Kerrostalon hallinta tapahtuu sopimuksen perusteella (Venäjän federaation asuntolain 162 artikla) [7] .
Tilojen omistajat käyttävät ja määräävät kerrostalon yhteistä omaisuutta laissa säädetyissä puitteissa. Esimerkiksi jokainen käyttää nykyaikaisen talon roskakourua, putkistoa, lämmitystä, sähköä ja muita kunnallisia etuja sekä yhteisiä tiloja - käytäviä, sisäänkäyntejä ja portaita - omistajan oikeudella , vuokranantajat myöntävät tällaiset oikeudet vuokralaisilleen .
Asukkaat käyttävät tiloja ja teknisiä verkkoja siten kuluttavat niitä ns. Normaalista (luonnollisesta) kulumisesta ja talon teknisessä dokumentaatiossa määrättyyn aikaan on tehtävä korjaukset ja/tai käyttökohteen (ehdollisesti putkien tai rakenteiden) vaihto. Tämä seuraa Venäjän federaation siviililain [8] vaatimuksista ja erityisesti RF LC:n 39 artiklasta.
Venäjän federaation asuntolainsäädäntöön kirjattu yhteisen omaisuuden hallintaa ja käyttöä koskeva nykyinen mekanismi antaa omistajille mahdollisuuden olla seuraamatta korjausten ja yhteisen omaisuuden korjaamisen ajoitusta, vaan palkata erikoistuneita organisaatioita, joilla on lupa suorittaa sähkötöitä, tutkimuksia ja lisäkorjauksia. laakeri-, tuki- ja muut talon rakenteet.
Käytännössä tämä toteutetaan kolmella tavalla [9] (tilan omistajien yhtiökokouksen kautta):
Jos HOA valitaan, tämän voittoa tavoittelemattoman organisaation peruskirja voi sisältää lisäoikeuksia ja velvollisuuksia HOA:n jäsenille.