Italian kiinteistömarkkinat ovat merkittävä talouden osa, ja matkailun ohella ne vaikuttavat merkittävästi maan bruttokansantuotteeseen . Tutkimusinstituutin Scenari Immobiliarin mukaan vuonna 2012 kiinteistöjen myyntitapahtumat Italiassa olivat yhteensä 88,1 miljardia euroa [1] .
Liiketoimien järjestystä Italian kiinteistömarkkinoilla säätelee Italian siviililaki , joka hyväksyttiin vuonna 1942. Maassa ei ole erillistä useille Euroopan valtioille ominaista maakoodia. Kiinteistökaupan kiinteistörekisteritoimia ja valtion valvontaa suorittaa Italian aluevirasto ( Agenzia del Territorio ), joka on talous- ja valtiovarainministeriön osasto. [2]
Italialainen kiinteistö on hyvin monimuotoista. Perusasuntojen, kaupunkiasuntojen, maalaishuviloiden ja liikekiinteistöjen lisäksi myynti- ja ostokohteiksi voi tulla viinitila tai vanha apulialainen trullotalo . Maassa on ohjelma kulttuurihistoriallisesti merkittävien esineiden myyntiin: esimerkiksi Orsini -dynastian keskiaikainen linna tai entinen keisari Tiberiuksen linnoitus [3] . Tästä toiminnasta vastaa talous- ja valtiovarainministeriön Valtion kiinteistövirasto [4] .
Kiinteistöjen hinnat ovat Italiassa keskimäärin jonkin verran alhaisemmat kuin naapurimaiden Itävallassa, Saksassa, Ranskassa ja Sveitsissä [5] . Tämä tekijä myötävaikuttaa italialaisten kiinteistöjen kasvavaan suosioon muiden maiden kansalaisten keskuudessa. Scenari Immobiliarin raportin mukaan vuonna 2012 ulkomaiset sijoitukset italialaisiin kiinteistöihin kasvoivat 14 % ja olivat 2,8 miljardia euroa. Ensimmäisellä sijalla ovat Saksan kansalaiset 40 prosentilla markkinoiden liiketoimien määrästä, britit omistavat 18 prosenttia ja venäläiset kolmannella sijalla 13 prosentilla [6] .
Italiassa kiinteistöjen ostokaupoissa sovellettava verotus vaihtelee sen mukaan, kuka myyjä on - yksityinen henkilö vai oikeushenkilö. Jos kiinteistö ostetaan yksityishenkilöltä, pääasialliset verot ovat:
Kiinteistön hankinnassa oikeushenkilöltä (esimerkiksi rakennuttajalta) maksetaan arvonlisävero IVA ( Imposta sul valore aggiunto ) 10 % kohteen arvosta.
Italiassa on myös jako tavallisiin kiinteistöihin ja ylellisyyteen (abitazione di lusso). Toisessa tapauksessa veron määrä riippuu kohteen tilasta ja voi olla jopa 21%. Maan ostokorko on 18 %.
Ilmoitetut verokannat koskevat ulkomailla asuvia. Jos ostaja rekisteröityy 18 kuukauden kuluessa uuteen kotiin, hän maksaa alemman veroprosentin (Prima casa).
Lisäksi on vuotuinen kunnallisvero. Se tunnettiin aiemmin nimellä Imposta Comunale sugli Immobili (ICI). Vuodesta 2012 lähtien Mario Montin hallitus on ottanut käyttöön Uniform Municipal Tax IMU:n ( Imposta Municipale Unica ) . Paikalliset viranomaiset määrittävät tarkat hinnat, ja ne vaihtelevat kohteen sijainnin ja tilan mukaan 0,2-0,6 %:n sisällä ensimmäisestä talosta ja 0,46-1,06 %:sta toiseen.
Italian alueviraston mukaan keskimääräiset kiinteistöjen hinnat maan suurimmissa kaupungeissa 1. heinäkuuta 2012 olivat: [7]
| Kaupunki | Keskihinta, €/ m2 | Muutos vuoteen 2011 mennessä | Keskimääräiset asumiskustannukset, € |
|---|---|---|---|
| Rooma | 3,385 | + 0,4 % | 312 000 |
| Milano | 3.024 | – 0,4 % | 251 700 |
| Torino | 2,788 | + 0,3 % | 228 900 |
| Genova | 2,748 | – 1,5 % | 251 600 |
| Napoli | 2.481 | – 1,4 % | 236 800 |
| Bari | 1,782 | – 0,3 % | 172 300 |
| Bologna | 3.402 | – 0,3 % | 303 500 |
| Firenze | 3,285 | – 0,3 % | 320 100 |
| Venetsia | 2.946 | – 1,1 % | 298 600 |
| Catania | 1.459 | – 1,4 % | 142 400 |
| Palermo | 1,569 | – 2,1 % | 163 200 |
| Verona | 2,064 | +0,1 % | 206 800 |
Markkinoiden pysähtyminen johtui finanssikriisistä. Samaan aikaan vuoden 2012 puolivälistä lähtien markkinoiden on suunnitteilla jonkin verran elpymistä, mukaan lukien suuntaus ulkomailta tulevien investointien lisääntymiseen. Siten vuonna 2012 ulkomaiset sijoittajat sijoittivat italialaisiin kiinteistöihin 2,8 miljardia euroa [1] .
Taantuman vaikutus Italian kiinteistömarkkinoihin oli hieman pienempi kuin useissa muissa EU-maissa. Viimeisenä mutta ei vähäisimpänä, tämä johtuu maan rakennusteollisuuden kehityksen erityispiirteistä, joissa kriisiä edeltävinä vuosina ei ollut keinotekoista ylikuumenemista [5] .
Ulkomaalaiset voivat ostaa kiinteistöjä Italiasta suorana omistajana, mm. kehittäjäyrityksen kautta ja kiinteistönvälitystoimiston kautta, jonka on oltava rekisteröity Italian kauppakamarin rekisteriin . Osto-myyntitapahtuman rekisteröinti tapahtuu useissa vaiheissa [8] .
Ostajan on hankittava verotunnus (codice fiscale), avattava tili jossakin italialaisesta pankista, lähetettävä myyjälle peruuttamaton ostotarjous (proposta irrevocabile d'acquisto) ja tehtävä talletus. Mielenkiintoinen piirre on esisopimuksen tekeminen (compromesso di vendita) mahdollisella, mutta ei pakollisella ennakkomaksulla. Paperityöt päättyvät myynti- ja ostosopimuksen rekisteröintiin kiinteistörekisteriosastolla (Conservatoria dei registri immobiliari).
Kiinteistön hankinta Italiassa ei oikeuta oleskeluluvan saamiseen. Italian lain mukaan kiinteistön läsnäolo maassa ei hyödytä oleskeluluvan saamista. Mutta jo kiinteistön hankkiminen (mikä tahansa arvo) oikeuttaa usean Schengen-viisumin ja mahdollisuuden oleskella maassa 90 päivää jokaisessa puolessa vuodessa. "Valittu asuinpaikka" -tyyppisen oleskeluluvan saamiseksi tulee omistaa kiinteistön lisäksi pysyvät passiiviset tulot Italian ulkopuolella.
Italialaisia kiinteistöjä ostavia ulkomaalaisia kiinnostaa yleensä oleskelulupa ilman työoikeutta (residenza elettiva) ja useammin yritysmaahanmuutto (Lavoro autonomo). Oleskelulupa ilman oikeutta työhön ei anna oikeutta käyttää ilmaista italialaista lääkettä, eikä tällaista oleskelulupaa voida muuttaa toiseksi.
Ensimmäistä kertaa oleskelulupa myönnetään vuodeksi. Sen jälkeen se voidaan myöntää 2 vuodeksi. Viiden vuoden kuluttua on mahdollista saada toistaiseksi voimassa oleva oleskelulupa - card di sogiorno (it . Carta di soggiorno ).