Vuokrausliike (eng. kiinteistö vuokralaisen kanssa) on vuokrasopimuksella rasitettu kiinteistö [1] . Joistakin lähteistä löytyy sanamuoto Ready rental business tai GAB. Useimmiten yritysmaailmassa tätä käsitettä voidaan soveltaa liikekiinteistöihin , mikä antaa meille mahdollisuuden harkita GAB:ta ei-asumiseen tarkoitettuna liiketilana, jossa on vuokralainen. Vuokralaisina voivat toimia kauneushoitolat, terveyskeskukset, vaateliikkeet, HoReCa , ruokakaupat.
Useiden asiantuntijoiden mukaan valmis vuokrausliiketoiminta on yksi lupaavimpia alueita kiinteistösijoittamiseen [2] . Vuoden 2019 lopussa liikekiinteistösijoitusten osuus oli 47 % kaikista kiinteistösijoituksista ja liiketilojen myynti kaksinkertaistui.
Verrattuna epävakaisiin asuntovuokramarkkinoihin kaupalliset markkinat ovat kannattavampia, eivätkä ne vaadi sijoittajan operatiivista puuttumista. [3] Sijoitusasiantuntijat ja markkina-analyytikot luokittelevat GAB:n passiiviseksi vakaaksi tuloksi ilman suurta riskiä. Jos yritys ei tuota odotettuja osinkoja, se voidaan myydä ja sijoitetun pääoman palautus.
Sijoitetun pääoman tuotto on arviolta 15-19 % vuodessa ja takaisinmaksuaika 7-12 vuotta. GAB:n sisäänpääsyn kynnys alkaa 15-20 miljoonasta ruplasta. Tällä rahalla voit noutaa pienen kohteen vakaalla verkkovuokralaisella. Muut lähteet antavat 8-10 miljoonaa ruplaa asuntolainaa haettaessa - 4 miljoonasta ruplasta (1,11).
Vuokraliiketoiminnan investoinneille edullisimmat ovat kohteet, joilla on pitkäaikaiset vuokrasopimukset (5-15 vuotta), joissa kaikki ehdot on ilmoitettu huolellisesti, mukaan lukien: vuotuinen indeksointi, maksumenettely, vuokrahinta jne. Pitkäaikainen sopimus antaa GAB:n omistajalle kassatulojen vakauden, kyvyn ennustaa niiden rahavirtoja ja määrittää kohteen takaisinmaksuaika.
Vuokrasopimuksella hankitun kiinteistön riskeiksi asiantuntijat nimeävät kauppa- ja ostokaupan riitauttamisen, omaisuuden takaisinperinnän ostajalta, vuokralaisen tai myyjän epäluotettavuuden. Ennen GAB:n ostosopimuksen allekirjoittamista on suositeltavaa tarkistaa [4] :
myyjään liittyen:
suhteessa vuokralaiseen, jonka kanssa vuokrasopimus on tehty [4] :
Taloudellisen vakauden ja eheyden tarkistamiseksi on myös suositeltavaa hankkia todistus verovelan puuttumisesta ja tarkistaa vuokralaisen luottohistoria.
Liikekiinteistön hankinnan alkukustannuksia tuskin voi kutsua pieniksi. Jokainen sijoittaja tällaisissa olosuhteissa on kiinnostunut GAB-objektien takaisinmaksuajasta. Tämä on arvo, joka riippuu suoraan sijainnista, vuokralaisen luotettavuudesta, inflaatiosta, veroista ja yleiskustannuksista. Aloittelijat yrittävät löytää kohteita, joiden takaisinmaksuaika on jopa 6-8 vuotta, mutta analyytikot katsovat markkinoita maltillisemmin ja pitävät noin 10 vuoden takaisinmaksuaikaisia ehdotuksia tehokkaina. Esimerkki yksinkertaistetusta menetelmästä takaisinmaksusuhteen laskemiseksi: Olet kiinnostunut huoneesta, jossa on vuokralainen " Pyaterochka " Moskovan asuinalueella.
Tässä tapauksessa takaisinmaksuaika ilman indeksointia on: 50 000 000 / 6 000 000 = 8 vuotta ja 4 kuukautta. Tänä aikana sijoittaja palauttaa sijoituksensa kokonaan. Sijoitetun pääoman tuotto tälle kiinteistölle on 12 %. Tässä laskelmassa kahta tärkeää tekijää ei oteta huomioon kerralla:
Tämän seurauksena, jos sijoittaja päättää myydä 8 vuoden ja 4 kuukauden kuluttua, kuukausivuokra on jo 703 550 ruplaa, kun otetaan huomioon kahdeksankertainen 5 prosentin indeksointi, ja itse esine samalla takaisinmaksulla. 8 vuotta ja 4 kuukautta, ei maksa jo 50 000 000, vaan 70 355 000. Tässä tapauksessa GAB:n sijoitetun pääoman tuotto ei ole 12 %, vaan 19,4 % vuodessa. Todellinen myyntihinta voi olla korkeampi, koska tämä esimerkki ei ota huomioon vuokrahintojen ja GAB:n kysynnän kasvua. Nämä tekijät voivat lisätä sijoitetun pääoman tuottoa ja myyntiä. Samanaikaisesti ei tarvitse odottaa 8 vuotta jälleenmyyntiä. Kokeneet sijoittajat myyvät yrityksen usein 2-3 vuoden kuluttua useiden indeksointien jälkeen. Tarkemman arvioinnin saamiseksi, jo ennen ostoa, sinun tulee asiantuntijoiden avulla tai itsenäisesti tehdä yksityiskohtainen analyysi tietyn kohteen voitosta ja kaikista mahdollisista kustannuksista ( korjaus, kunnostus, sopimus rahastoyhtiön kanssa jne.). ).
Suurimman voiton tuovat kustannustehokkaat kohteet, jotka sijaitsevat menestyneillä paikoilla, hyvällä liikenteellä ja infrastruktuurilla [4] . Suosituin katukauppa .
Kohteita, joissa on tehty sopimus seuraavantyyppisten vuokralaisten [5] kanssa, on tapana pitää luotettavampina, vakaampina ja kannattavampina :