Torrensin nimi

Torrensin omistusoikeus (myös Torrensin omistusoikeusjärjestelmä ) on kiinteistöoikeuksien rekisteröintijärjestelmä, jossa valtion kiinteistörekisteriin tehty merkintä takaa kiinteistön saajalle ehdottoman omistusoikeuden ja antaa valtiolta aineelliset takeet kiinteistön asianmukaisesta ylläpidosta. tämä rekisteri. Omistuksen siirto tapahtuu rekisteröimällä muutokset omistajan tahdon perusteella rekisterimerkintöihin, ei suoritettujen liiketoimien asiakirjoihin [1] . Robert Torrensin vuonna 1857 kehittämän tittelin tarkoituksena oli lisätä valtion kiinteistörekisterin tietojen luotettavuutta, vähentää transaktiokustannuksia maa- ja kiinteistökaupoissa ja luoda täydellisin takuu kiinteistöjen omistuksesta. Torrensin nimike on yleistynyt common law - maissa , erityisesti Brittiläisen kansainyhteisön maissa . Torrensin nimen täydellistä analogia roomalais-germaanisen oikeuden maissa voidaan pitää Ranskan kiinteistörekisterijärjestelmänä .

Tausta

Kiinteistörekisteröintijärjestelmien aktiivinen kehitys osui samaan aikaan teollisen vallankumouksen ajan Länsi-Euroopassa 1800 -luvulla . Joidenkin kirjoittajien mukaan rekisteröintijärjestelmien kehitystä voisi vauhdittaa tarve alentaa transaktiokustannuksia syntymässä olevilla kiinteistömarkkinoilla, mikä puolestaan ​​helpottaisi kiinteistöjen houkuttelemista velvoitteiden vakuudeksi ja vakuuksien toteuttamista velallisen maksukyvyttömyystapauksessa. Ennen keskitettyä rekisteröintiä olemassa olleet kiinteistöoikeuksien siirtojärjestelmät olivat epäluotettavia eivätkä vastanneet nopean pääoman kierron tarpeita. Erityisesti Etelä-Australiassa vuoteen 1857 asti oli klassinen common law -järjestelmä, jossa omistus vahvistettiin transaktioasiakirjan perusteella ja edellytti koko aikaisempien liiketoimien ketjun tarkistamista, jotta voidaan todeta omistajan oikeuksien "oikeudellinen puhtaus" liiketoimen kohteeseen. [1] .

Luodessaan uutta Etelä-Australian kiinteistörekisteröintijärjestelmää Robert Torrens valitsi keskitetyn kiinteistörekisteröintimallin (kutsutaan myös maarekisterijärjestelmäksi), jossa omistusoikeuden siirto tapahtuu uuden omistajan rekisteröinnin yhteydessä. On mahdollista, että Torrancen rekisteröintimallin valintaan vaikutti saksalainen lakimies Ulrich Hubbe, joka tunsi hyvin Hampurissa käytetyn maakirjajärjestelmän [1] .

Perusperiaatteet

Torrensin omistusoikeusjärjestelmä perustuu omistusoikeuden muutosten valtion rekisteröintiin, toisin kuin monilla lainkäyttöalueilla nykyinen kiinteistökauppojen rekisteröinti. Kiinteistön omistusoikeuden siirtymisen ainoa välttämätön ja riittävä edellytys on rekisteröidyn muutoksen olemassaolo yhtenäisessä rekisterissä. Torrensin titteli tekee tarpeettomaksi menettelyn "kaupan puhtauden tarkistamiseksi" jäljittämällä aikaisempien sopimusten ketjua, jotta voidaan perustella nykyisen omistajan oikeudet ja tunnistaa epäilyttävät tapahtumat menneisyydessä. Eri lainkäyttöalueilla tosiasiallisesti toimivat Torrens-järjestelmän toteutukset tarjoavat pääsääntöisesti yhden tai toisen aineellisen korvausjärjestelmän henkilöille, jotka ovat kärsineet valtion yhtenäisen rekisterin virheellisestä ylläpidosta.

Omistusoikeuksien rekisteröinnin siirto perinteisestä muodosta rekisterimerkintään tapahtuu vapaaehtoisesti, joten useimmissa Torrens-järjestelmää soveltavissa maissa tontit jäävät rekisteröimättä rekisteriin. [2]

Torrens-järjestelmän perusperiaatteet sisältävät seuraavat periaatteet [3] [4]

  1. Heijastusperiaate (peiliperiaate) - periaate tarkoittaa, että valtion rekisterissä olevat tiedot tunnustetaan laissa luotettaviksi ja merkittäviksi. Näin ollen on omistajan edun mukaista ilmoittaa rekisteriin kaikki olennaiset tiedot omaisuudesta. Juuri tämän periaatteen puitteissa, kun kiinteistöä myydään, vain tiedot omistajasta muuttuvat omistuksessa, kun taas tiedot maasta, rakennuksista ja rakenteista, rasituksista ja niin edelleen pysyvät ennallaan. Valtion yhtenäinen kiinteistörekisteri Torrens-järjestelmässä on julkinen, eli avoin kaikille. Torrens-nimikkeiden nykyaikaisissa toteutuksissa yhden rekisteritietokannan luku- ja hakuoikeus tarjotaan Internetin kautta kenelle tahansa.
  2. Riittävyysperiaate (verhoperiaate) - periaate tarkoittaa, että rekisteriin kuulumattomia tietoja ei ole olemassa. Tämä periaate perustuu lujasti vilpittömän ostajan oikeuksien suojaamiseen: aiempien liiketoimien laillisuudesta riippumatta vilpittömältä ostajalta ei voida riistää omaisuutta.
  3. Vakuutusperiaate (vahingonkorvausperiaate) tarkoittaa, että omistusoikeuden omistajalle tai entiselle omistajalle aiheutuneesta aineellisesta vahingosta, joka on seurausta valtion rekisterin virheellisestä pitämisestä, on maksettava valtion välitön oikeudenmukainen korvaus koko arvoon asti. omaisuudesta. Samalla valtio saa korvausvaatimuksen tekijöitä vastaan . Vakuutusperiaate täydentää vilpittömän ostajan oikeuksien suojaa takaamalla välittömän oikeudenmukaisen korvauksen aikaisempien omistajien vahingoista valtion kustannuksella.

Edut

Torrens itse mainitsi seuraavat järjestelmänsä edut [5] :

  1. Se tarjoaa oikeudellisen suojan aiemman haavoittuvuuden sijaan;
  2. Se vähentää omistusoikeuksien ja rasitteiden siirtämisestä aiheutuvia taloudellisia ja aikakustannuksia, muuttaa puntaa shillinkeiksi ja kuukausia päiviksi;
  3. Se tarjoaa lyhyyttä ja selkeyttä monisanaisuuden ja hämmennyksen sijaan;
  4. Se yksinkertaistaa kiinteistökauppoja niin paljon, että kuka tahansa henkilö, jolla on vähintään kirjoitus-, luku- ja laskentataidot, voi itsenäisesti käsitellä kiinteistöjään;
  5. Se eliminoi täysin petosten ja petoksen mahdollisuuden kiinteistöalalla, josta englantilaiset sanomalehdet säännöllisesti kirjoittavat;
  6. Sillä palautetaan maatilojen luonnonarvo, joka on suurelta osin alentunut siihen liittyvien oikeuksien epäselvyyksien ja myöhemmin havaittujen rasitteiden vuoksi.
  7. Se vähentää kiinteistöjen riita-asioita poistamalla sen perusteet.

Joitakin käytännön toteutuksia

Siirtyminen Torrensin nimeen Britannian kansainyhteisössä on kuvattu yksityiskohtaisesti James Edward Hoggin vuonna 1920 julkaisemassa kirjassa. [6]

Australia

Siirtyminen avoimeen rekisteriin ja Torrens-titteliin tapahtui Australiassa vuosina 1857–1875. Ensimmäisenä toteutuksena voidaan pitää Robert Torrensin itsensä Etelä-Australiassa käyttöönottamaa rekisteröintijärjestelmää , joka perustuu vuoden 1858 kiinteistölakiin. [7]

Kanada

Toinen lainkäyttöalue, joka otti käyttöön Torrensin mallin Australian jälkeen vuonna 1861, oli brittiläinen Vancouverin siirtomaa , joka on nyt osa Kanadan Brittiläisen Kolumbian maakuntaa . [kahdeksan]

Dominikaaninen tasavalta

Dominikaanisessa tasavallassa Torrens-järjestelmä otettiin käyttöön vuonna 1920, ja se on edelleen käytössä. [9]

Uusi-Seelanti

Uusi-Seelanti siirtyi avoimeen rekisteriin ja Torrens-titteliin vuonna 1870. [10] [11]

Singapore

Singaporessa Torrens-järjestelmä otettiin käyttöön vuonna 1993 Land Titles Actilla. [12]

Viro

Virossa Torrens - järjestelmän periaatteet vahvistetaan vuoden 1993 omistusoikeuslailla ja kiinteistörekisterillä, jotka hyväksyttiin osana vuosien 1992-1994 uudistuksia pääministeri Mart Laarin aloitteesta Lennart Meren presidenttikaudella . [13] [14] Kiinteistöjen rekisteröintiä ja liikevaihtoa koskevan sääntelyn käytännön täytäntöönpanoa Viron valtion kiinteistörekisteriin [15] pidetään yhtenä Euroopan edistyneimmistä [16] .

Venäjä

Torrensin järjestelmän edut havaittiin Venäjällä melkein heti sen ilmestymisen jälkeen [17] , mutta Venäjän oikeusjärjestelmän romahtaminen väliaikaisen hallituksen kaaduttua ja Perustavan kokouksen hajoaminen teki Venäjän keisarillisten juristien kaikki ajatukset. osa historiaa.

Nykyistä kirjanpito- ja kiinteistöoikeuksien rekisteröintijärjestelmää Venäjällä ei voida kutsua täysimittaiseksi Torrens-järjestelmäksi tai kiinteistörekisterijärjestelmäksi, vaikka jotkin sen elementit vastaavat Torrensin osaston periaatteita. Kirjanpito kiinteistöistä, sen omistajuudesta ja sen kanssa tehdyistä liiketoimista pidetään Unified State Register of Real Estate -rekisterissä (EGRN) [18] . Kiinteistön ja rekisterin tietojen avoimuus on vahvistettu ja niiden ylläpidosta on nimetty yksi organisaatio - Rosreestr . Merkintä USRN:ään on välttämätön ja riittävä ehto kiinteistön omistusoikeuden syntymiselle. Kiinteistön kiinteistön tiedot ovat riittävän yksityiskohtaisia ​​ja jäsenneltyjä, kattavat suurimman osan kiinteistön oleellisista tiedoista ja avoin kiinteistökartta toimii. [19] Melko yksinkertaisella verkkolomakkeella voit löytää ja tarkastella osan tiedoista mistä tahansa kiinteistökohteesta [20] Nämä lait eivät kuitenkaan aseta valtiolle välitöntä täyttä vastuuta kiinteistön sisältämien tietojen oikeellisuudesta. tietokannat. Aivan kuten alkuperäisessä Torrens-järjestelmässä, kiinteistön olemassaolo, jota ei ole asianmukaisesti rekisteröity ja joka ei sisälly USRN-numeroon, on sallittua, erityisesti vuodesta 2017 lähtien on huomattava määrä rekisteröimätöntä yhteisöomaisuutta [21] .

Vuonna 2015 valtionduumassa rekisteröitiin lakiesitys, joka sulki julkisen pääsyn kiinteistönomistajia koskeviin tietoihin [22] . Hallitus kannatti lakiesitystä [23] . Joidenkin asiantuntijoiden mukaan tiedon avoimuuden rajoittaminen heikentää yleisön kykyä havaita laittomat rikastumistapaukset ja lisää liiketoimintariskejä [24] .

Katso myös

Muistiinpanot

  1. ↑ 1 2 3 R. S. Bevzenko. Rekisteröinnin rakentaja, tai kuinka luoda ihanteellinen rekisteröintijärjestelmä? (R. Torrensin teoksen venäjänkieliseen käännökseen) . Siviilioikeustiedote nro 2 2018. - Torrens-järjestelmän omaisuuden ja paikkojen oikeuksien rekisteröintijärjestelmien luokittelu . Haettu 2. heinäkuuta 2019. Arkistoitu alkuperäisestä 2. heinäkuuta 2019.
  2. ↑ Maa -alueet arkistoitu 9. huhtikuuta 2013 Wayback Machine NSW:n hallituksessa , Maa- ja kiinteistötiedot 
  3. ↑ Ruoff, Theodore BF Englantilainen katsoo Torrensin  järjestelmää . - Sydney: Law Book Company of Australasia Pty Ltd, 1957. - S. 106.  (englanniksi)
  4. ↑ A. A. Lazarevsky. 2.3. Torrens-järjestelmä // Kiinteistöoikeuksien rekisteröintijärjestelmät. Kokemus ulkomailta . - Moskova, 2000. - 176 s. - 2 tuhatta kappaletta.
  5. ↑ Sir Robert Torrance. Essee kiinteistöoikeuksien siirrosta Ison-Britannian siirtomaissa voimassa olevalla kaksoisrekisteröintimenetelmällä (venäläinen käännös) // Civil Law Bulletin: lehti. - 2018. - Nro 2 . - S. 226-266 . Arkistoitu alkuperäisestä 15. toukokuuta 2022.
  6. ↑ Hogg, James Edward. Maan omistusoikeuden rekisteröinti koko imperiumin alueella. Käsite laista, joka koskee maan omistusoikeuden takuuta rekisteröinnissä ja rekisteröidyn maan kanssa tehdyissä liiketoimissa Australiassa, Uudessa-Seelannissa, Kanadassa, Englannissa, Irlannissa, Länsi-Intiassa ja Malajassa. jne. : jatko-osa elokuvalle "The Australian Torrens System  " . - Toronto: Carswell, 1920. - P. 773. Arkistoitu 4. maaliskuuta 2016 Wayback Machinessa  .
  7. ↑ Arkistoitu kopio (linkki ei saatavilla) . Haettu 22. marraskuuta 2014. Arkistoitu alkuperäisestä 29. elokuuta 2013.    (Englanti)
  8. ↑ Taylor, Greg. Maan laki: Torrens-järjestelmän tulo Kanadassa  (englanniksi) . - Toronto: University of Toronto Press for the Osgoode Society for Canadian Legal History, 2008. - P. 31 seq., 221. - ISBN 9780802099136 .  (Englanti)
  9. ↑ Dominikaanisen tasavallan juridisen tutkimuksen opas arkistoitu 22. lokakuuta 2014 Wayback Machinessa 
  10. ↑ Maanomistus - Te Ara Encyclopedia of New Zealand
  11. ↑ GW Hinde (toim.) The New Zealand Torrens System Centennial Essays (Butterworths, Wellington, 1971) ISBN 0-409-63580-4 . (Englanti)
  12. ↑ Maanomistuslain teksti Singaporen oikeusministeriön verkkosivustolla Arkistoitu 29. marraskuuta 2014 Wayback Machinessa 
  13. ↑ Tietoja omaisuusoikeudesta Arkistokopio 3. huhtikuuta 2015 Viron tasavallan Wayback Machine Lawissa
  14. ↑ Tietoja kiinteistörekisteristä Arkistokopio 4. maaliskuuta 2016 Viron tasavallan Wayback Machine Lawissa
  15. ↑ Viron maarekisterikartta . Haettu 29. marraskuuta 2014. Arkistoitu alkuperäisestä 22. marraskuuta 2014.
  16. ↑ A. A. Lazarevsky. 2.4. Viron tasavallan rekisteröintijärjestelmä // Kiinteistöoikeuksien rekisteröintijärjestelmät. Kokemus ulkomailta . - Moskova, 2000. - 176 s. - 2 tuhatta kappaletta.
  17. ↑ Pokrovsky I. A. Siviilioikeuden tärkeimmät ongelmat, luku 11 . Petrograd, Pravo, 1917. Haettu 29. marraskuuta 2014. Arkistoitu alkuperäisestä 12. lokakuuta 2016.
  18. ↑ Liittovaltion laki "kiinteistöjen valtion rekisteröinnistä", päivätty 13. heinäkuuta 2015 N 218-FZ (viimeinen painos) / ConsultantPlus . www.consultant.ru Haettu 13. elokuuta 2018. Arkistoitu alkuperäisestä 31. tammikuuta 2018.
  19. ↑ Rosreestrin julkinen maarekisterikartta . Haettu 29. marraskuuta 2014. Arkistoitu alkuperäisestä 21. lokakuuta 2011.
  20. ↑ Viitetietoa kiinteistökohteista verkossa . Haettu 17. tammikuuta 2015. Arkistoitu alkuperäisestä 16. toukokuuta 2017.
  21. ↑ Kitsenko, Igor . Ei kenenkään tiet, putkistot ja sähköverkot: kuinka infrastruktuurikohteet jäävät ilman omistajaa  (venäjäksi) , SALT.ZONE  (8.8.2017). Arkistoitu alkuperäisestä 22. marraskuuta 2018. Haettu 27.9.2018.
  22. ↑ FSB ehdottaa Venäjän kiinteistönomistajia koskevien tietojen luokittelua . RBC (10. heinäkuuta 2015). Käyttöpäivä: 18. heinäkuuta 2015. Arkistoitu alkuperäisestä 19. heinäkuuta 2015.
  23. ↑ Pavel Chernyshov. Salailu ei murskaa korruptiota . Gazeta.Ru (6. lokakuuta 2015). Haettu 10. lokakuuta 2015. Arkistoitu alkuperäisestä 9. lokakuuta 2015.
  24. ↑ Dmitri Koptyubenko, Elena Malysheva, Yana Miljukova, Svetlana Bocharova. FSB auttaa virkamiehiä luokittelemaan omaisuutensa . RBC (10. heinäkuuta 2015). Käyttöpäivä: 18. heinäkuuta 2015. Arkistoitu alkuperäisestä 19. heinäkuuta 2015.
  Siirry Wikidata-kohteeseen  Sanakirjat ja tietosanakirjat