Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus

Pysyvä vuokrasopimus  - sopimus , jonka mukaan vuokransaaja luovuttaa hänelle kuuluvan omaisuuden vuokranmaksajan omistukseen , ja hän puolestaan ​​sitoutuu vastineeksi saamastaan ​​omaisuudesta maksamaan määräajoin vuokransaajalle vuokraa tietyn summan rahaa , kun taas sopimuksen voimassaoloaikaa ei ole rajoitettu mihinkään ajanjaksoon [1] .

Sopimuksen aihe ja olennaiset ehdot

Pysyvän vuokrasopimuksen kohteena voi olla sekä irtainta että kiinteää omaisuutta [1] . Vuokrat maksetaan pääsääntöisesti käteisellä, mutta vuokran maksaminen on sallittua luovuttamalla vuokran määrää vastaavaa tavaraa, suorittamalla työtä tai tarjoamalla palveluja [2] . Sekavuokramuodon perustaminen, jossa yhdistyvät rahan maksaminen ja luontoissuorituksen tarjoaminen, ei ole poissuljettu.

Sopimuksen keskeiset ehdot ovat vuokramaksujen suuruus. Vuokramaksujen määrä vahvistetaan osapuolten sopimuksella, mutta se ei saisi olla pienempi kuin yksi toimeentulominimi kuukaudessa [3]  - tässä tapauksessa se on indeksoitava ottaen huomioon tämän arvon nousu. Vuokran maksuaika on asetettu ilman rajoituksia mille tahansa ajanjaksolle. Toisin sanoen vuokraa maksetaan jatkuvasti, tietyin väliajoin, pääsääntöisesti jokaisen kalenterineljänneksen lopussa, ellei sopimuksessa toisin määrätä [4] .

Sopimuksen osapuolet

Pysyvän annuiteetin saaja voi olla yksityishenkilö sekä voittoa tavoittelematon yhteisö oikeuskelpoisuutensa mukaisesti , eli jos tämä ei ole ristiriidassa lain ja tämän järjestön peruskirjan (asetuksen) kanssa [1] . Eläkkeenmaksaja voi annuiteettisopimusta koskevien yleisten sääntöjen mukaan olla mikä tahansa työkykyinen henkilö tai oikeushenkilö .

Laki sallii pysyvän elinkoron vaatimisoikeuden siirtämisen luovutus- tai perintöjärjestyksessä - perinnöllisesti tai oikeushenkilön uudelleenjärjestelyn seurauksena [5] , mutta vain niille yhteisöille, jotka voivat toimia eläkemaksun saajina. annuiteetti. Siten vuokran saamisoikeuden siirto on mahdotonta, jos kuolleen kansalaisen omaisuus osoittautuu luovutetuksi ja kaupallisesta oikeushenkilöstä tulee voittoa tavoittelemattoman järjestön seuraaja. Lisäksi tämä mahdollisuus voidaan määrätä sopimuksessa sillä ehdolla, että se sovitetaan pakolliseksi lisäkoordinaatioksi vuokranmaksajan kanssa. Se voi olla myös kielletty lailla tai sopimuksella [5] , mutta tällainen kielto ei saisi viedä ikuiselta elinkorolta toistaiseksi voimassa olevaa luonnetta. Esimerkiksi kansalaisen osalta samanaikainen vuokran saamisoikeuden siirtämiskielto luovutusjärjestyksessä ja perinnön kautta muuttaa pysyvän vuokran elinkautiseksi vuokraksi .

Laissa säädetään mahdollisuudesta perustaa pysyvä annuiteetti kolmannen osapuolen hyväksi . Samalla näyttää siltä, ​​että vuokransaaja ei voi ilman tämän suostumusta siirtää oikeuksiaan toisen henkilön hyväksi tekemän sopimuksen perusteella.

Vuokranmaksajien velvollisuudet voivat siirtyä myös muille henkilöille.

Sopimuksen irtisanominen

Pysyvän elinkoron maksuvelvollisuus voidaan irtisanoa osapuolten sopimuksella sekä muilla yleisillä perusteilla, lukuun ottamatta suoritusta [6] , mikä on mahdotonta tämän velvoitteen määräämättömän luonteen vuoksi. Vuokransaaja voi erityisesti kieltäytyä vastaanottamasta vuokramaksuja (velan anteeksianto [7] ); samaan aikaan, jos vuokran on vahvistanut hänen edukseen toinen henkilö, oikeus vuokraan siirtyy tälle henkilölle.

Laissa säädetään erityisistä perusteista vakituisen vuokrasopimuksen irtisanomiselle:

Vuokran lunastus

Vuokran lunastus on erityinen peruste pysyvän vuokrasopimuksen irtisanomiselle, jonka voivat aloittaa sekä vuokranmaksaja että -saaja [8] . Vuokravelallisella on oikeus milloin tahansa kieltäytyä maksamasta vuokraa edelleen lunastamalla se eli siirtämällä sopimuksessa ennalta määrätty lunastushinta vuokranantajalle. Jos omaisuus vuokraa vastaan ​​on luovutettu palkkiota vastaan ​​eikä sopimuksessa ole lunastushintaehtoa, vuokran lunastus suoritetaan hintaan, joka vastaa maksettavan vuokran vuosittaista määrää [9] . Lunastushintaan ei kuitenkaan sisälly vuokraa vastaan ​​luovutetun omaisuuden arvoa, koska vuokranantaja vieroitti sen myyjänä ja sai siitä kauppahintaa vastaavan maksun. Jos kiinteistö on luovutettu veloituksetta vuokraa vastaan, tämän omaisuuden kustannukset sisältyvät lunastushintaan [10] . Näin ollen lunastushintaehtoa ei pidetä lain mukaan olennaisena.

Vuokran lunastus ja sopimuksen irtisanominen osapuolten suostumuksella

Vuokran lunastusta ei pidä sekoittaa sopimuksen purkamiseen osapuolten sopimuksella. Ensinnäkin sopimuksen irtisanominen sopimuksella edellyttää molempien osapuolten asianmukaista tahtoa. Vuokran lunastus toteutetaan vain yhden heistä aloitteesta. Toiseksi sopimuksen irtisanomista koskevassa sopimuksessa voidaan määrätä korvauksen maksamisesta annuiteetin saajalle. Sen kokoa määritettäessä osapuolia ei sido mitkään lainsäädännölliset normit. Lunastushinta, mikäli sitä ei ole määritelty pysyvässä vuokrasopimuksessa, määräytyy laissa säädetyllä tavalla.

Maksaja on velvollinen ilmoittamaan vuokran lunastamisesta kirjallisesti viimeistään kolme kuukautta ennen vuokranmaksun keskeyttämistä, ellei sopimuksessa määrätä pidempää ajanjaksoa. Ja jos sopimuksessa ei määrätä erilaista lunastusmenettelyä, vuokranmaksuvelvollisuus katsotaan päättyneeksi vasta siitä hetkestä lähtien, kun vuokransaaja saa koko lunastussumman [11] .

Joissakin tapauksissa vuokravelallinen on velvollinen lunastamaan vuokran vuokranantajan pyynnöstä. Kaikki ne liittyvät siihen, että annuiteetin maksaja rikkoo velvoitteitaan, mikä on jo tapahtunut tai voi tapahtua tulevaisuudessa tiettyjen ehtojen täyttyessä. Tällaisia ​​tapauksia ovat erityisesti [12] :

  1. Vuokranmaksun viivästyminen yli vuoden (ellei sopimuksessa toisin määrätä).
  2. Vuokranmaksuvelvollisuuden rikkominen.
  3. Vuokranmaksajan toteaminen maksukyvyttömäksi tai muiden seikkojen ilmaantuminen, jotka selvästi osoittavat, että vuokraa ei makseta hänelle sopimuksessa määrätyssä määrässä ja määräajoissa.
  4. Vuokraa vastaan ​​yhteisomistukseen siirretyn kiinteän omaisuuden vastaanottaminen tai tämän omaisuuden jakaminen useamman henkilön kesken.
  5. Muut sopimuksessa määrätyt olosuhteet.

Koska vuokran lunastusvaatimus ei ole siviilioikeudellisen vastuun toimenpide , sen voi ilmoittaa vuokransaaja riippumatta siitä, onko vuokranmaksaja syyllistynyt velvollisuutensa rikkomiseen.

Pysyvän annuiteettisopimuksen ehto eläkkeenmaksajan kieltäytymisestä lunastusoikeudesta on mitätön . Laki sallii vain yhden vuokran lunastusoikeuden rajoituksen, josta voidaan määrätä sopimuksessa. Se johtuu siitä, että asiaankuuluvaa oikeutta ei voida käyttää vuokransaajan elinaikana tai muuna ajanjaksona, joka on enintään kolmekymmentä vuotta sopimuksen tekopäivästä [13] . Näyttää siltä, ​​että tällaiselle sopimukselle on ominaista lisääntynyt huijaus .

Riskit

Vuokran maksuna siirretyn omaisuuden tahattoman katoamisen tai vahingoittumisen oikeusseuraamukset riippuvat siitä, onko se luovutettu veloituksetta vai maksua vastaan. Jos vastikkeetta luovutettu omaisuus vahingossa tuhoutuu tai vahingoittuu, on vuokravelallinen kantaa riskin eli hän on velvollinen jatkamaan vuokranmaksuvelvollisuuden täyttämistä. Jos korvaukseksi luovutettu omaisuus vahingossa kuolee tai vahingoittuu, on vuokranmaksajalla, joka on aiheutunut tämän omaisuuden omistukseen saamisesta aiheutuneet kustannukset, oikeus vaatia vuokranmaksuvelvollisuuden purkamista tai sen ehtojen muuttamista. maksu [14] .

Muistiinpanot

  1. ↑ 1 2 3 s. 1 art. Venäjän federaation siviililain 589
  2. ↑ artiklan 1 kohta Venäjän federaation siviililain 590
  3. ↑ artiklan 2 kohta. Venäjän federaation siviililain 590
  4. ↑ Art. Venäjän federaation siviililain 591
  5. ↑ 1 2 s. 2 art. Venäjän federaation siviililain 589
  6. ↑ Art. Venäjän federaation siviililain 408
  7. ↑ Art. Venäjän federaation siviililain 415
  8. ↑ artiklan 1 kohta Venäjän federaation siviililain 592
  9. ↑ artiklan 2 kohta. Venäjän federaation siviililain 594
  10. ↑ s. 3 art. Venäjän federaation siviililain 594
  11. ↑ artiklan 2 kohta. Venäjän federaation siviililain 592
  12. ↑ Art. Venäjän federaation siviililain 593
  13. ↑ s. 3 art. Venäjän federaation siviililain 592
  14. ↑ Art. Venäjän federaation siviililain 595

Kirjallisuus

ensisijaisia ​​lähteitä Tutkimus